土地增值稅預征與核定八個常見問題

來源:土流網 作者:土流網 人氣: 發布時間:2019-06-18
摘要:問題一、預售房地產所取得的收入是否申報納稅? 根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第十四條關于預售房地產所取得的收入是否申報納稅的問題相關規定: 根據細則的規定,對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房...
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  問題一、預售房地產所取得的收入是否申報納稅?

  根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第十四條關于預售房地產所取得的收入是否申報納稅的問題相關規定:

  “根據細則的規定,對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入可以預征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。因此,對納稅人預售房地產所取得的收入,當地稅務機關規定預征土地增值稅的,納稅人應當到主管稅務機關辦理納稅申報,并按規定比例預交,待辦理決算后,多退少補;當地稅務機關規定不預征土地增值稅的,也應在取得收入時先到稅務機關登記或備案。”

  問題二、土地增值稅預征率是多少?

  根據《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發[2010]53號)第二條規定:

  “除保障性住房外,東部地區省份預征率不得低于2%,中部和東北地區省份不得低于1.5%,西部地區省份不得低于1%,各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率(地區的劃分按照國務院有關文件的規定執行)。”

  例如某房地產開發有限公司2018年5月預售住宅與非住宅項目共計取得不含稅收入8000萬元,其中預售住宅取得的不含稅收入為5000萬元,該住宅項目容積率均大于1,預售非住宅項目取得的不含稅收入為3000萬元。該地區屬于東部省份,當地規定:容積率大于1.0(含)的住宅項目,土地增值稅預征率為1.5%;容積率小于1.0的住宅項目,土地增值稅預征率調整為3%;非住宅項目,土地增值稅預征率為3%。那么,該公司應預征土地增值稅多少元?

  預售住宅應預征的稅額:5000*1.5%=75萬元

  預售非住宅應預征的稅額:3000*3%=90萬元

  共計:75+90=165萬元

  問題三、營改增后,土地增值稅預征的計征依據是否為含稅收入?

  根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)第一條關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題規定:

  營改增后,納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。

  適用增值稅一般計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;

  適用簡易計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

  為方便納稅人,簡化土地增值稅預征稅款計算,房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的,可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據:

  土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款

  問題四、如何計算預征土地增值稅稅額?

  例如:2018年5月某房地產開發有限公司銷售商品房時,取得了預收款1100萬元(含稅收入),該公司所在地適用的土地增值稅預征率為3%。那么,該公司應繳納預征土地增值稅多少元?

  第一步、計算企業取得預售款預繳的增值稅

  1100萬÷(1+10%)*3%=30萬元

  第二步、計算土地增值稅預征的計征依據

  土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款=1100-30=1070萬元

  第三步、計算土地增值稅預征稅額

  土地增值稅預征稅額=土地增值稅預征的計征依據*預征率

  =1070*3%=32.1萬元

  問題五、土地增值稅核定征收的情形有哪些?

  根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第七條“土地增值稅的核定征收”相關規定:

  房地產開發企業有下列情形之一的,稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況,按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅:

  (一)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的;

  (二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

  (三)雖設置賬簿,但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全,難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

  (四)符合土地增值稅清算條件,未按照規定的期限辦理清算手續,經稅務機關責令限期清算,逾期仍不清算的;

  (五)申報的計稅依據明顯偏低,又無正當理由的。

  問題六、土地增值稅核定征收率是多少?

  核定征收率原則上不得低于5%。

  根據《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發[2010]53號)第四條“規范核定征收,堵塞稅收征管漏洞”相關規定:

  核定征收必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件進行,任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍,嚴禁在清算中出現“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區土地增值稅清算主要方式的,必須立即糾正。對確需核定征收的,要嚴格按照稅收法律法規的要求,從嚴、從高確定核定征收率。為了規范核定工作,核定征收率原則上不得低于5%,各省級稅務機關要結合本地實際,區分不同房地產類型制定核定征收率。

  問題七、土地增值稅核定征收稅款如何計算?

  應繳稅款=轉讓房地產收入(不含增值稅)×核定征收率

  例:2018年5月,稅務機關對某房地產開發企業實施稅務檢查,該公司開發的產品均為普通住宅。經檢查發現該公司雖設置賬簿,收入總額可以確定但成本費用憑證等扣除項目資料殘缺不全,難以確定扣除項目金額。經核查確認后,該公司不含增值稅的收入為18億元,當地規定核定征收率為7%。那么,該房地產公司應如何繳納土地增值稅?

  應繳稅款=轉讓房地產收入(不含增值稅)×核定征收率=18億*7%=1.26億元

  問題八、核定征收納稅期限如何確定?

  根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第十六條關于納稅期限的問題條款規定:

  根據條例第十條、第十二條和細則第十五條的規定,稅務機關核定的納稅期限,應在納稅人簽訂房地產轉讓合同之后、辦理房地產權屬轉讓(即過戶及登記)手續之前。

  《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發[2010]53號)賦予了省級稅務機關根據當地實際制定土地增值稅核定征收率的權力,同時也規定了核定征收率的下限。近年來,由于不動產價格不斷攀升,土地的實際增值率也不斷上升,各省的土地增值稅核定征收率調整趨勢也是穩中有升,部分省市還制定了帶有懲罰性的核定征收率,土地增值稅核定征收對房地產開發企業的“殺傷力”日益顯現。建議房地產開發企業規范項目核算,積極索取發票等有效扣除憑證,規范地做好房地產開發項目成本費用歸集,為土地增值稅據實清算創造條件,進而降低企業稅收負擔,增加企業利潤。

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