房地產開發企業增值稅及發票、行業政策梳理

來源:稅屋 作者:李春梅 人氣: 發布時間:2019-12-03
摘要:業務形式看起來千變萬化,紛繁復雜,理清政策規定方可以不變應萬變。本文結合最新政策對營改增以來房地產開發企業的專屬增值稅及發票政策進行梳理,對散亂的政策按事項進行分類歸納總結,對每個政策規定的出處進行了標注。 一、納稅人 在中華人民共和國境內...
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  業務形式看起來千變萬化,紛繁復雜,理清政策規定方可以不變應萬變。本文結合最新政策對營改增以來房地產開發企業的專屬增值稅及發票政策進行梳理,對散亂的政策按事項進行分類歸納總結,對每個政策規定的出處進行了標注。

  一、納稅人

  在中華人民共和國境內銷售自行開發的房地產項目的企業,為增值稅納稅人。

營業稅改征增值稅試點實施辦法》第一條

  自行開發,是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。

  房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發后,以自己的名義立項銷售的,也屬于銷售自行開發的房地產項目。

國家稅務總局公告2016年第18號第二、三條

  二、基本政策

  商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。

  (一)商品房現售

  商品房現售,是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人,并由買受人支付房價款的行為。根據《商品房銷售管理辦法》(建設部令第88號)第七條的規定,商品房現售應當符合以下條件:

  1.現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書;

  2.取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件;

  3.持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

  4.已通過竣工驗收;

  5.拆遷安置已經落實;

  6.供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件,其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;

  7.物業管理方案已經落實。

  (二)商品房預售

  商品房預售,是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人,由承購人支付定金或房價款的行為。《城市商品房預售管理辦法》(建設部令第131號修改發布)第五條的規定,商品房預售應當符合以下條件:

  1.已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;

  2.持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

  3.按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期。

  三、征稅范圍

  (一)銷售不動產屬于增值稅征稅項目

  房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目適用銷售不動產稅目;

  銷售不動產,是指轉讓不動產所有權的業務活動。不動產,是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產,包括建筑物、構筑物等。

  建筑物,包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。

  構筑物,包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

  轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的,轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的,以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的,按照銷售不動產繳納增值稅。

銷售服務、無形資產、不動產注釋

  (二)所銷售的不動產在境內,屬于在境內銷售不動產。

營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十二條

  (三)不征收增值稅項目

  在資產重組過程中,通過合并、分立、出售、置換等方式,將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人,其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為。

營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第(二)項5

  (四)視同銷售

  單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓不動產,視同銷售服務不動產,但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條規定

  四、稅率和征收率

  (一)稅率

  房地產開發企業中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發的房地產項目稅率為11%。

  自2018年5月1日起,稅率為10%。

  自2019年4月1日起,稅率為9%。

營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十五條

財政部 稅務總局關于調整增值稅稅率的通知》(財稅〔2018〕32號)第一條

財政部 稅務總局 海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公告》(財政部 稅務總局 海關總署公告2019年第39號)第一條

  (二)征收率

  房地產開發企業中的小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目,以及一般納稅人按規定可選擇簡易計稅方法的,征收率為5%。

營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第(八)項

  (三)預征率

  房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目,應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第(八)項第9點

  五、計稅方法

  (一)一般計稅

  增值稅的計稅方法,包括一般計稅方法和簡易計稅方法。

  房地產開發企業中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發的房地產項目,適用一般計稅方法計稅。

  (二)簡易計稅

  1.房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目,可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的,36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。

  房地產老項目,是指:《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目;《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

國家稅務總局公告2016年第18號第八條

  2.房地產開發企業中的小規模納稅人,銷售自行開發的房地產項目,按照5%的征收率計稅。

營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第(八)第8點

  3.自2019年11月1日起,取消一般納稅人簡易辦法征收備案,取消后由納稅人通過辦理申報直接享受,無需再報稅務機關備案或核準。

《稅收征管操作規范2.0》

  六、銷售額的確定及計稅方法

  (一)全部價款及價外費用的規定

  1.銷售額通常是全部價款和價外費用

  銷售額,是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用,財政部和國家稅務總局另有規定的除外。

營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十條、三十七條

  2.以下價外費用不計入銷售額

  價外費用,是指價外收取的各種性質的收費,但不包括以下項目:

  (1)代為收取并同時滿足以下條件的政府性基金或者行政事業性收費;

  ①由國務院或者財政部批準設立的政府性基金,由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費;

  ②收取時開具省級以上(含省級)財政部門監(印)制的財政票據;

  ③所收款項全額上繳財政。

  (2)以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。

營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十條、三十七條

  (二)一般計稅方法的銷售確定及土地價款的扣減

  1.銷售額的計算公式

  房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目,適用一般計稅方法計稅的,按照取得的全部價款和價外費用,扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下:

  銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)(注:現行稅率為9%)

國家稅務總局公告2016年第18號第四條

  2.當期允許扣除的土地價款的計算公式

  當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算:當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款

  當期銷售房地產項目建筑面積,是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

  房地產項目可供銷售建筑面積,是指房地產項目可以出售的總建筑面積,不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

  支付的土地價款,是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

國家稅務總局公告2016年第18號第五條

  3.土地價款的具體規定

  (1)向政府部門支付的土地價款,包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外),在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時,應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

財政部 國家稅務總局關于明確金融房地產開發教育輔助服務等增值稅政策的通知》(財稅〔2016〕140號第七條

  (2)房地產開發企業(包括多個房地產開發企業組成的聯合體)受讓土地向政府部門支付土地價款后,設立項目公司對該受讓土地進行開發,同時符合下列條件的,可由項目公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付的土地價款。

  ①房地產開發企業、項目公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同,將土地受讓人變更為項目公司;

  ②政府部門出讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下,簽署變更協議或補充合同時,土地價款總額不變;

  ③項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有。

財政部 國家稅務總局關于明確金融房地產開發教育輔助服務等增值稅政策的通知》(財稅〔2016〕140號)第八條

  (3)房地產開發企業向政府部門支付的土地價款,以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用,按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規定,允許在計算銷售額時扣除但未扣除的,從2016年12月份(稅款所屬期)起按照現行規定計算扣除。

國家稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第86號)第一條

  (4)在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款,應當取得省級以上(含省級)財政部門監(印)制的財政票據。

國家稅務總局公告2016年第18號第六條

  (5)一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況,扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

國家稅務總局公告2016年第18號第七條

  (三)適用簡易計稅方法計稅的銷售額

  適用簡易計稅方法計稅的,以取得的全部價款和價外費用為銷售額,不得扣除對應的土地價款。

  (四)核定銷售額

  納稅人發生應稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業目的的,或者發生視同銷售行為而無銷售額的,主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額:

  (一)按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。

  (二)按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。

  (三)按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為:

  組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)

  成本利潤率由國家稅務總局確定。

  不具有合理商業目的,是指以謀取稅收利益為主要目的,通過人為安排,減少、免除、推遲繳納增值稅稅款,或者增加退還增值稅稅款。

營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十四條

  七、進項稅額

  一般納稅人銷售自行開發的房地產項目,兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的,應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規模”為依據進行劃分。

  不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×(簡易計稅、免稅房地產項目建設規模÷房地產項目總建設規模)

國家稅務總局公告2016年第18號第十三條(四)

  八、預繳稅款

  房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目,應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第(八)項第9點

  (一)一般納稅人的預繳

  一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目,應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

  應預繳稅款按照以下公式計算:

  應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

  適用一般計稅方法計稅的,按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的,按照5%的征收率計算。

  一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

國家稅務總局公告2016年第18號第十條、第十一條、第十二條

  (二)小規模納稅人的預繳

  房地產開發企業中的小規模納稅人(以下簡稱小規模納稅人)采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目,應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

  應預繳稅款按照以下公式計算:

  應預繳稅款=預收款÷(1+5%)×3%

  小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。

國家稅務總局公告2016年第18號第十九條、第二十條、第二十一條

  (三)預繳申報的資料報送

  房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目,按照規定預繳稅款時,應填報《增值稅預繳稅款表》2份。

國家稅務總局公告2018年第18號第二十六條

  (四)預繳稅款抵減應納稅額

  1.未抵減免完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減

  一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的,應按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號文件印發,以下簡稱《試點實施辦法》)第四十五條規定的納稅義務發生時間,以當期銷售額和11%的適用稅率(注:現行稅率9%)計算當期應納稅額,抵減已預繳稅款后,向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

  一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的,應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間,以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額,抵減已預繳稅款后,向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

  小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目,應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間,以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額,抵減已預繳稅款后,向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

國家稅務總局公告2016年第18號第十四、十五、二十二條

  2.完稅憑證是抵減的憑證

  房地產開發企業以預繳稅款抵減應納稅額,應以完稅憑證作為合法有效憑證。

國家稅務總局公告2016年第18號第二十七條

  (五)預繳稅款的賬務處理及何時抵繳未交增值稅

  企業預繳增值稅時,借記“應交稅費——預交增值稅”科目,貸記“銀行存款”科目。月末,企業應將“預交增值稅”明細科目余額轉入“未交增值稅”明細科目,借記“應交稅費——未交增值稅”科目,貸記“應交稅費——預交增值稅”科目。

  房地產開發企業等在預繳增值稅后,應直至納稅義務發生時方可從“應交稅費——預交增值稅”科目結轉至“應交稅費——未交增值稅”科目。

財政部關于印發<增值稅會計處理規定>的通知》(財會〔2016〕22號)第二條第(七)項

  根據上述規定,房地產項目預繳稅款可以抵減的時間是在項目納稅義務發生之后。納稅義務發生之前,該項目對應的預繳稅款不能抵減,只有當項目納稅義務發生了,項目對應預繳稅款才予以抵減。

  (六)未預繳的責任

  納稅人未按照規定的期限辦理納稅申報和報送納稅資料的,或者扣繳義務人未按照規定的期限向稅務機關報送代扣代繳、代收代繳稅款報告表和有關資料的,由稅務機關責令限期改正,可以處二千元以下的罰款;情節嚴重的,可以處二千元以上一萬元以下的罰款。

稅收征管法》第六十二條

  (七)一般納稅人的暫停預繳

  一般納稅人跨省(自治區、直轄市或者計劃單列市)銷售取得的與機構所在地不在同一省(自治區、直轄市或者計劃單列市)的不動產,在機構所在地申報納稅時,計算的應納稅額小于已預繳稅額,且差額較大的,由國家稅務總局通知不動產所在地省級稅務機關,在一定時期內暫停預繳增值稅。

營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第(十一)款

  九、納稅申報

  房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的,應按照納稅義務發生時間,以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額,抵減已預繳稅款后,向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

  房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的,應按照納稅義務發生時間,以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額,抵減已預繳稅款后,向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

國家稅務總局公告2016年第18號公告第十四條、第十五條、第二十二條

  十、納稅義務發生時間

  (一)納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的,為開具發票的當天。

  收訖銷售款項,是指納稅人銷售不動產過程中或者完成后收到款項。

  取得索取銷售款項憑據的當天,是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,為不動產權屬變更的當天。

  (二)納稅人發生視同銷售情形的,其納稅義務發生時間為不動產權屬變更的當天。

營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條

  在實踐中,目前各地對房地產銷售不動產的增值稅納稅義務發生時間有不同的規定。希望在增值稅立法之后,全國會有統一明確的納稅義務發生時間的規定。

  十一、納稅地點

  固定業戶應當向其機構所在地或者居住地主管稅務機關申報納稅。總機構和分支機構不在同一縣(市)的,應當分別向各自所在地的主管稅務機關申報納稅;經財政部和國家稅務總局或者其授權的財政和稅務機關批準,可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報納稅。

  屬于固定業戶的試點納稅人,總分支機構不在同一縣(市),但在同一省(自治區、直轄市、計劃單列市)范圍內的,經省(自治區、直轄市、計劃單列市)財政廳(局)和國家稅務局批準,可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報繳納增值稅。

營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十六條

  十二、發票開具及補開

  (一)發票開具一般規定

  一般納稅人銷售自行開發的房地產項目,自行開具增值稅發票。小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目,自行開具增值稅普通發票。購買方需要增值稅專用發票的,小規模納稅人向主管國稅機關申請代開。

  房地產開發企業向其他個人銷售自行開發的房地產項目,不得開具增值稅專用發票或者申請代開增值稅專用發票。

  房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目,其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款,未開具營業稅發票的,可以開具增值稅普通發票,不得開具增值稅專用發票或者申請代開增值稅專用發票。

國家稅務總局公告2016年第18號第十六、第十七、第十八、第二十三、第二十四、第二十五條

  全面推行小規模納稅人自行開具增值稅專用發票。稅務總局進一步擴大小規模納稅人自行開具增值稅專用發票范圍,小規模納稅人(其他個人除外)發生增值稅應稅行為、需要開具增值稅專用發票的,可以自愿使用增值稅發票管理系統自行開具。

國家稅務總局關于實施第二批便民辦稅繳費新舉措的通知》(稅總函〔2019〕243號)第一條

  (二)預收款發票的開具

  增加6“未發生銷售行為的不征稅項目”,用于納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形。

  “未發生銷售行為的不征稅項目”下設601“預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發的房地產項目預收款”、603“已申報繳納營業稅未開票補開票”。

國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第53號

  (三)備注欄填寫的規定

  銷售不動產,納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時,應在發票“貨物或應稅勞務、服務名稱”欄填寫不動產名稱及房屋產權證書號碼(無房屋產權證書的可不填寫),“單位”欄填寫面積單位,備注欄注明不動產的詳細地址。

國家稅務總局公告2016年第23號第四條第(四)項

  (四)發票補開

  納稅人2016年5月1日前發生的營業稅涉稅業務,包括已經申報繳納營業稅或補繳營業稅的業務,需要補開發票的,可以開具增值稅普通發票。納稅人應完整保留相關資料備查。

國家稅務總局關于明確中外合作辦學等若干增值稅征管問題的公告》(國家稅務總局公告2018年第42號

  (五)開具原適用稅率發票臨時開票權辦理

  (一)自2019年9月20日起,納稅人需要通過增值稅發票管理系統開具17%、16%、11%、10%稅率藍字發票的,應向主管稅務機關提交《開具原適用稅率發票承諾書》(附件2),辦理臨時開票權限。臨時開票權限有效期限為24小時,納稅人應在獲取臨時開票權限的規定期限內開具原適用稅率發票。

  (二)納稅人辦理臨時開票權限,應保留交易合同、紅字發票、收訖款項證明等相關材料,以備查驗。

  (三)納稅人未按規定開具原適用稅率發票的,主管稅務機關應按照現行有關規定進行處理。

國家稅務總局關于國內旅客運輸服務進項稅抵扣等增值稅征管問題的公告》(國家稅務總局公告2019年第31號

  十三、稅收優惠

  (一)取消增值稅備案

  自2019年11月1日起,取消增值稅備案,取消后由納稅人通過辦理申報直接享受,無需再報稅務機關備案或核準。

《稅收征管操作規范2.0》

  (二)房改房優惠

  為配合國家住房制度改革,企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售住房免征增值稅。

營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條第(三十四)項

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